공시지가와 실거래가의 차이가 나는 이유
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- 작성자 자수성가공부방
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토지투자를 하다보면 의문이 생깁니다.
공시지가와 실제 거래 되는
토지의 가격인 실거래가가,
왜 이렇게 차이가 나는 것일까요?
호재도 있고 위치도 좋은 땅인 것 같은데
매매가 보다 훨씬 저렴한 공시지가를 보며,
'혹시 내가 바가지 쓰고 있는 건 아닐까?'
하고 걱정이 되기도 합니다.
이렇게
공시지가와 실거래가의
차이가 많이 나는 현상은,
개발호재 등의 이유로
토지 매수자가 몰리는 지역에
더욱 두드러지게 나타납니다.
토지를 판매할 소유자의 입장에서는
해당 토지의 현재 시세와
다가올 미래에
어떤 가치를 지닐 것인지를 감안해,
적어도 제값은 받고 판매하려고 하기 때문에,
확실한 개발호재가 있는 지역이라면
실거래가가 올라갈 수밖에 없습니다.
땅을 사는 토지 매수자의 입장에서도
이 토지가 추후
어느정도의 수익을 가져다줄지 등을
감안하고 사들이기 때문에,
공시지가보다 훨씬 웃도는 가격이라도
투자, 매입하게 되는 것입니다.
원래 공시지가란,
땅값의 정보 체계를
합리적이고 일관적으로 만들기 위해
'부동산가격 공시 및
감정평가에 관한 법률'에 관련해
산정해서 공시하게 되는 땅값을 뜻합니다.
즉, 여러 기관마다 달랐던 토지 가격을
하나로 통일해서
1989년 7월부터 시행한 것입니다.
공시지가는
전국의 토지 전체를 100%로 가정했을 때,
약 1.4%의 토지를 선택해서
표준지공시지가를 정하게 되는데,
이것으로 토지보상금을 비롯한
개별공시지가가 정해집니다.
표준지공시지가는
감정평가사의 조사, 평가를 통해
관할 기관과 토지 소유자의 의견을 반영하고
각 시/군/구의 토지평가 위원회 및
중앙토지평가 위원회 등의
심의 과정을 통해 공시되게 됩니다.
개별공시지가는
(나라에 내는) 세금을 정하는 기준이 됩니다.
공시지가는 해당 토지의 시/군/구에서 확인 가능하고,
공시된 지가(땅값)에 이의가 있을 경우,
30일 내에 국토해양부 장관에게
서면을 통해 이의 신청이 가능합니다.
(물론 앞에서 알려드린 바,
공시지가는 세금 과세의 기준이 되므로
굳이 이의신청을 해서 공시지가를 올릴 필요가 있을까요?)
강조할만한 부분은 전국의 토지를
전부 조사해서
각각의 공시지가를 정하는 것이 아닌,
전체 토지 중
약 1.4% 정도의 토지만
표본으로 조사해서
전체의 공시지가를 정하다보니
지역별로 토지 가격의 차이가 큰 것입니다.
이런 이유 때문에,
각종 이슈와 개발호재가 있는
지역의 토지라 하더라도,
공시지가에서
바로 해당 토지의 가치를
반영하기 어렵다는 말입니다.
이렇게 공시지가와 실거래가의 차이는
적게는 2배,
많게는 수십 배의 차이를 보이게 됩니다.
얼마전 대기업에서는
공시지가 평당 6천 4백만 원짜리 토지를
평당 4억 3천 8백만 원에 매입했을 정도로
공시지가는 실제 거래되는 가격과
현재 가치를 반영하지 못합니다.
그렇기 때문에 공시지가를 기준으로 하여,
토지투자를 하기 보다는
투자하려는 토지의 인근 거래 시세와
추후 어느 정도까지 수익을
가져다줄 수 있을지를 판단해서
투자를 하는 것이 옳습니다.
매입단계부터 과도한 금액을 들여
토지 투자를 하게 되면
추후 수익을 내기 힘들기 때문에,
인근 지역의 실거래가를
잘 확인해보는 작업도 필요합니다.
어떤 토지 인근(영향권 내)에
도로가 뚫리고 지하철역이 생기고,
국가에서 택지개발까지 발표한다면?
이렇게 수익날 것이
확실한 위치의 토지를
공시지가로 살 수 있을까요?
과연 땅 주인이 공시지가만 받고
그 땅을 팔려고 할까요?
투자의 목적은 오로지 수익인 만큼!
토지 투자를 할 때에는
현재 땅의 가치를 보고
투자를 하는 것이 아니라,
그 땅의 미래 가치를 보고
투자해야 한다는 점
잊지 마시길 바랍니다.
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