자수성가 공부
분류 토지 투자

알면 금이 되고, 모르면 독이 되는 환지보상

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환지, 환지보상, 환지개발

우리가 토지 투자를 할 때,

가끔 접하게 되는 단어입니다.

어떻게 보면 환지는

토지 투자에 있어서

매우 중요한 부분이라 할 수 있지요.

환지를 어떻게 하느냐에 따라

수익의 크고 작음, 손실이

결정되기 때문입니다.

실제 사례로

시흥시 월곶동의

2000평 규모 임야를

공유지분으로 100평 투자를 했는데

해당 토지에 환지개발 소식이 있었습니다.

얼마지나지 않아

서울의 한 민간사업자에게서

연락이 왔는데

그 땅을 평당 200만 원에

매입을 하고 싶다는 것이었습니다.

단 돈 몇십만 원에 구입한 땅이

평당 200만 원을 호가하게 되다니,

그러면서도 고민이 됩니다.

한 푼이라도 더 챙기고 싶은 것이

솔직한 사람의 마음이기 때문에

환지보상 방식도 고민이 되었던 것이죠.

결국 여러 상황으로 보아

환지보상을 포기하고

민간사업자에게

평당 200만 원씩을 팔고 매각을 했지요.

이렇듯

훗날 내 토지가 환지보상을 받았을 경우와

바로 처분하거나 사용했을 때의

수익성을 비교하는 것!

이것이 중요합니다.

그렇기 때문에

환지에 대한 지식이 있어야 하는데요

환지를 통해 수익을 내는 방법에는

개발이 예정되어 있는 지역에

상대적으로 저렴한

전, 답, 임야의 토지를 매입해서

개발이 될 때 보상금을 받는 것과

보상금이 아닌

땅으로 돌려받는 방법인

환지와 대토 보상이 있습니다.

///

체크포인트

대토 : 수용되는 토지 반경 20km 이내의 토지로 대신 받는 것

환지 : 아래 설명 계속

///

보상금으로 받는다면

해당 토지를 감정평가해서

토지의 가격을 정하고

보상을 해주게 되는데,

대부분 현재의 토지 시세보다

낮게 정하는 경향이 크기 때문에

토지 소유자와 건설사간에

마찰이 생기는 경우가 많습니다.

이와는 다르게

환지 보상은

현 시세가 반영이 되고,

잘 다듬어져

더 높은 가치를 소유하게 된다는 점 때문에

토지를 소유한 지주들이

선호하는 보상 방식입니다.

쉽게 말해서 환지라 함은

내가 가지고 있던 산, 논, 밭 등을

잘 정리해서 바로 건물을 지을 수 있는 땅인

대지로 바꾸어준다는 말로 표현이 가능합니다.

예를 들어,

산이나 논, 밭 한 가운데

건물을 지으려고 하면

행정적 절차를 거쳐서

토지의 용도를 바꿔야 합니다.

용도변경 뿐만 아니라

사람이 거주할 수 있는 땅으로 만드려면

수도, 전기, 가스, 도로, 토목공사 등의

작업을 거쳐야 하는데

복잡하기도 하지만

비용자체가 만만치 않습니다

환지개발이라 함은

이렇게 발생하는 비용을

건설사 측에서

대신 부담해주는 것을 말합니다.

물론 이렇게 좋은 환지방식에도

대가가 따르기 마련인데,

토지소유자는 환지보상을 받을 때

원래 땅의 평수보다

작은 평수의 땅을 돌려받게 되고

나머지는 건설사가 가지게 됩니다.

예를 들어

100평의 임야를 가지고 있는

지주가 택지개발을 통해

건축이 가능한 대지로

용도변경이 완료된 토지 100평 중,

법률로 정해진

일정한 면적의 토지 40평을

건설사에게 떼어주는 것과 같은 것입니다.

건설사에게는 개발비용으로

내 땅 100평 중 40평을 떼어 주는 것이지만,

나머지 60평의 땅이

건축할 수 있는 땅으로 바뀌어,

임야 상태 100평의 가치보다

대지 상태 60평의 가치가

훨씬 높게 됩니다.

그렇다면 100평 중 40평쯤이야

떼어줄 수 있는 것입니다.

이처럼 환지, 대토 보상은

토지소유주의 입장에서

수익성을 높일 수 있는

보상방식 중 하나입니다.

하지만

모든 지역의 개발방식을 환지개발로 할 수 없는 것이

사업시행사의 수익성이 악화되고

분양가가 높아진다는 점 때문입니다.

그래서 사업시행지역마다

다르게 적용이 되는 것입니다.

이 때문에 보상 방식을 문제로

토지소유자들과

문제가 발생하는 경우가 많지요.

공시지가 자체를

토지의 현재 시세에 맞춰

끌어올려준다면

돈으로 받는 수용보상도 괜찮겠지만

이렇게 공시지가가

토지 시세와 딱 맞추어 올라가게 된다면

보유세 등의 세금 문제 등으로

기존 토지 투자의 메리트 하나가

사라진다는 단점이 있습니다.

결국 애초에

제대로 된 땅에 투자하는 것이

답이라는 말입니다.

그러려면

공부가 우선되어야겠지요

오늘도 열심히 공부하는

우리 회원분들 화이팅입니다!



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