과거 부동산 경제 위기로 보는 현재 부동산시장은?

많은 분들이 이론적으로 알고 있고, 경험해 보신 분들도 많을 것으로 생각되는 부동산시장 사이클이 있죠. 계속되는 하락 없고 계속되는 상승 없다. 한 번쯤은 들어보셨죠? 

그럼 현재 부동산 시장의 위치는 어디쯤일까요?

주변에서도 지금은 하락 시작도 하지 않았다. 아니다 지금은 바닥을 찍고 상승 전이다. 등 많은 의견이 갈리고 있어요. 그래서 우리는 과거 사례를 경험으로 '지금 같은 시기가 있었을까? 그땐 어떤 문제점들이 예상되었으며 결과는 어땠는가' 라는 예상 값을 유추해 볼 수 있죠. 

다들 아시겠지만 경제적인 위기가 발생되었을 때 시작된 부동산의 하락이 가장 깊고 이슈도 많았던 것 기억하시죠? 과거에 크게 부동산 하락이 발생되었던 시기를 본다면, 1991년 1기 신도시 입주시기에 과잉공급으로 인한 하락기, 1997년 우리에게 큰 아픔을 겪게 했던 IMF 사태, 그리고 2008년의 리먼브라더스 이후의 금융위기 등을 기억할 수 있을 것입니다.

1997년 위기 때의 주원인은 당시 노태우 정권의 부동산 안정화를 위한 1기 신도시 조성이었는데 30만 가구의 공급으로 당시 큰 폭 하락을 겪었으며, 3년이상의 긴 하락이 지속되었었다. 

그 외의 경제 위기 상황들의 주원인은 금융시장 문제였다.

즉 위기 상황들을 바탕으로 부동산 시장 하락기의 원인을 찾아본다면, 주택시장의 과잉공급, 경제적인 불황으로 매수심리를 위축시켜 발생되는 하락으로 볼 수 있다. 

그리고 최근 코로나 시기 전까지 팽팽하게 의견이 갈렸던 논쟁도 있었다.

바로 금리다. 금리가 부동산 시장에 큰 영향을 준다 안 준다로 많은 논쟁이 있었다. 

이번 하락의 큰 원인에는 금리도 큰 영향을 주고 있는 것은 사실이다. 누구도 부정할 수 없다. 

코로나를 필두로 시작되어 고물가 형성, 러.우 전쟁으로 2차 물가 상승과 에너지 물가 상승 결과는 우리의 큰형님 미국 연준의 2% 물가를 잡기 위한 가파른 금리 상승으로 끝을 알 수 없는 두려움과 함께 모든 경제적 심리가 얼어버렸다. 그 결과 부동산 시장도 얼음이 되어버렸다. 

이렇게 이번 경제 위기도 앞의 위기들과 함께 한 번의 위기 상황으로 기억에 남을 것 같다. 

경제 위기와 부동산 침체시기가 발생된 후 상황들은 건설업 관련 부실기업들의 도산, 건설업 PF대출로 시작된 금융권 위기, 고용불안과 소비심리 위축, 부동산 시장에는 미분양, 악성 미분양 증가로 이어졌다. 

건설 불황에 따른 공급이 멈춰지면 결국 공급 부족으로 이어진다. 적정선의 공급이 이루어지지 못한 부동산 시장으로 인해 경제가 회복되고 소비심리가 살아남음에 따른 부동산 활성화로 인한 공급부족은 또 하나의 부동산 폭등의 큰 불씨가 될 수 있다. 갈팡질팡하는 정부정책이 매번 이루어지는 큰 이유 중의 하나이다. 

그럼 시장 활성화가 이루어지기 위해 어떤 준비가 되어야 될까?

첫 번째 금리 피크와 하락 전환. 이것만큼 매수심리 자극제는 없다.

두 번째 정부 정책 완화. 대출 규제 완화등 여러 가지 정책완화가 이루어져야 한다.

세 번째는 대출과 각종 세금의 과세 완화. 

세상을 살면서 항상 위기와 기회는 매번 찾아온다.

위기가 올 것을 예비하고 다음에 오는 기회를 잡기 위해선 지금의 상황에 머무르지 않고 종잣돈을 비축해 두어야 할 것이다.

그래서 우리에겐 꼭 경제적자유를 얻기 위한 방법을 모색해야 한다.

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